房地产市场需冷静全面看待

在房地产“5·17”新政提出了降低首付、降低利率、解除限购、政 府收储等一系列“史无前例”的措施之后，一些市场机构曾乐观地预计房 地产市场会在政策支持之下实现“触底”，甚至有人还期待房地产市场能够 再次出现反弹。不过，最新数据却都指向房地产市场的下行趋势不仅没有改善，反而有加速的情况。即使政策取向发生了改变，在市场供需发生根本性变化的情况下，房地产市场的下滑一时间难以扭转。因此，无论是政策上，还是对未来的预期和布局，都需要对房地产市场的长期变化做好准备。

最新的数据显示，无论是投资还是销售，房地产市场都在继续下行，而且下行的趋势在加速。数据显示，1—5 月份，全国房地产开发投资 40632亿元，同比下降 10.1%；降幅比 1-4 月份加大了 0.3 个百分点。

从销售的情况来看，市场面临销售下滑、库存增长的困难局面。1—5月份，新建商品房销售面积 36642 万平方米，同比下降 20.3%，其中住宅销售面积下降 23.6%。新建商品房销售额 35665 亿元，下降 27.9%。降幅虽然比 1-4 月份的-28.3%有所回升，但超过 20%的降幅表明市场仍处于深度萎缩的态势之中。与此同时，市场库存仍在不断增长。5 月末，商品房待售面积 74256 万平方米，同比增长 15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%。

从资金的情况来看，1—5 月份，房地产开发企业到位资金 42571 亿元，同比下降 24.3%。其中，国内贷款 6810 亿元，下降 6.2%；利用外资11 亿元，下降 20.3%；自筹资金 14816 亿元，下降 9.8%；定金及预收款12584 亿元，下降 36.7%；个人按揭贷款 6191 亿元，下降 40.2%。由于住宅项目主要面向个人购房者，预售款和个人按揭贷款的大幅下滑，一方面表明个人购房数量出现大幅减少的情况；另一方面，购房者的贷款额在收入下降、预期不稳的情况下也相对下降，也表明房地产市场正在经历一个全面性的萎缩，而不是局部的调整。

从价格来看同样如此，而且一线城市房价的全面下降，同样说明了房地产市场全面收缩的态势。6 月 17 日，国家统计局发布 2024 年 5 月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。2024 年 5 月份，70 个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。5 月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降 1.1%、1.4%和 0.8%，上海上涨 0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降 0.7%和 0.8%，降幅均比上月扩大 0.2 个百分点。5 月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 3.2%，降幅比上月扩大 0.7 个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降 3.7%和 4.9%，降幅比上月分别扩大 0.8 个和 0.7 个百分点。

从房地产各项参考指标来看，投资、销售、融资、价格等都表现出下降的态势，这表明当前房地产市场的下行是一个整体性的趋势。需要指出的是，在价格持续下跌的情况下，市场销售萎缩，其实预示着房地产市场周期已经发生了根本性的变化。这种变化，不再是区域性的三四线城市的问题，也不是限购等政策性的问题，而是预期改变后，在“房住不炒”政策红线之下，以及房企爆雷“躺平”持续的背景下，支撑房地产发展的基础发生了根本性的变化。

在市场需求持续增长的情况下，国内对于房地产的政策以限购、限售来约束需求，但在市场环境发生根本性变化的情况下，为房地产“松绑”对于需求提振的作用将十分有限。毕竟，房地产不再是安全资产，而在城镇化的下半场，居住需求的弹性更高，因此，购房者当前会选择避险和观望，仅靠利率下调、资格放宽并不足以改变当前的需求。在这种情况下，房地产政策既不能仅从应急角度出发去推动“保交楼”或者“政府收储”，也不能指望通过放松限购、鼓励购房会带来市场的快速反弹。

因此，一方面防风险政策需要聚焦于防范金融机构的系统性金融风险，推动房地产市场妥善出清。如安邦智库的研究人员此前所言，市场不清，房市不稳。另一方面，政策资源的投放不宜过于纠结于逆转房地产市场周期，而是需要顺应周期变化。特别是在资源有限的情况下，更需要聚焦于“先立后破”，通过投入资源在需要“立”的经济成分中，以此避免房地产市场快速下行的“破”，带崩整个经济。同时，对于地方经济稳定和发展而言，财政资源投入必不可少，但考虑到房地产市场改变的长期性，地方需要着力摆脱“土地财政”的羁绊。在寻求新的财政—经济模式过程中，维持地方财政的正常运行其实比“立”与“破”都更为重要，这不仅关系到房地产的稳定，也关系到经济、社会的稳定。

（江夏区纸坊街道办事处 王皓天）