在房地产“5·17”新政提出了降低首付、降低利率、解除限购、政 府收储等一系列“史无前例”的措施之后,一些市场机构曾乐观地预计房 地产市场会在政策支持之下实现“触底”,甚至有人还期待房地产市场能够 再次出现反弹。不过,最新数据却都指向房地产市场的下行趋势不仅没有改善,反而有加速的情况。即使政策取向发生了改变,在市场供需发生根本性变化的情况下,房地产市场的下滑一时间难以扭转。因此,无论是政策上,还是对未来的预期和布局,都需要对房地产市场的长期变化做好准备。
最新的数据显示,无论是投资还是销售,房地产市场都在继续下行,而且下行的趋势在加速。数据显示,1—5 月份,全国房地产开发投资 40632亿元,同比下降 10.1%;降幅比 1-4 月份加大了 0.3 个百分点。
从销售的情况来看,市场面临销售下滑、库存增长的困难局面。1—5月份,新建商品房销售面积 36642 万平方米,同比下降 20.3%,其中住宅销售面积下降 23.6%。新建商品房销售额 35665 亿元,下降 27.9%。降幅虽然比 1-4 月份的-28.3%有所回升,但超过 20%的降幅表明市场仍处于深度萎缩的态势之中。与此同时,市场库存仍在不断增长。5 月末,商品房待售面积 74256 万平方米,同比增长 15.8%。其中,住宅待售面积增长24.6%。
从资金的情况来看,1—5 月份,房地产开发企业到位资金 42571 亿元,同比下降 24.3%。其中,国内贷款 6810 亿元,下降 6.2%;利用外资11 亿元,下降 20.3%;自筹资金 14816 亿元,下降 9.8%;定金及预收款12584 亿元,下降 36.7%;个人按揭贷款 6191 亿元,下降 40.2%。由于住宅项目主要面向个人购房者,预售款和个人按揭贷款的大幅下滑,一方面表明个人购房数量出现大幅减少的情况;另一方面,购房者的贷款额在收入下降、预期不稳的情况下也相对下降,也表明房地产市场正在经历一个全面性的萎缩,而不是局部的调整。
从价格来看同样如此,而且一线城市房价的全面下降,同样说明了房地产市场全面收缩的态势。6 月 17 日,国家统计局发布 2024 年 5 月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。2024 年 5 月份,70 个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅略有扩大。5 月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%,降幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京、广州和深圳分别下降 1.1%、1.4%和 0.8%,上海上涨 0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降 0.7%和 0.8%,降幅均比上月扩大 0.2 个百分点。5 月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 3.2%,降幅比上月扩大 0.7 个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降 3.7%和 4.9%,降幅比上月分别扩大 0.8 个和 0.7 个百分点。
从房地产各项参考指标来看,投资、销售、融资、价格等都表现出下降的态势,这表明当前房地产市场的下行是一个整体性的趋势。需要指出的是,在价格持续下跌的情况下,市场销售萎缩,其实预示着房地产市场周期已经发生了根本性的变化。这种变化,不再是区域性的三四线城市的问题,也不是限购等政策性的问题,而是预期改变后,在“房住不炒”政策红线之下,以及房企爆雷“躺平”持续的背景下,支撑房地产发展的基础发生了根本性的变化。
在市场需求持续增长的情况下,国内对于房地产的政策以限购、限售来约束需求,但在市场环境发生根本性变化的情况下,为房地产“松绑”对于需求提振的作用将十分有限。毕竟,房地产不再是安全资产,而在城镇化的下半场,居住需求的弹性更高,因此,购房者当前会选择避险和观望,仅靠利率下调、资格放宽并不足以改变当前的需求。在这种情况下,房地产政策既不能仅从应急角度出发去推动“保交楼”或者“政府收储”,也不能指望通过放松限购、鼓励购房会带来市场的快速反弹。
因此,一方面防风险政策需要聚焦于防范金融机构的系统性金融风险,推动房地产市场妥善出清。如安邦智库的研究人员此前所言,市场不清,房市不稳。另一方面,政策资源的投放不宜过于纠结于逆转房地产市场周期,而是需要顺应周期变化。特别是在资源有限的情况下,更需要聚焦于“先立后破”,通过投入资源在需要“立”的经济成分中,以此避免房地产市场快速下行的“破”,带崩整个经济。同时,对于地方经济稳定和发展而言,财政资源投入必不可少,但考虑到房地产市场改变的长期性,地方需要着力摆脱“土地财政”的羁绊。在寻求新的财政—经济模式过程中,维持地方财政的正常运行其实比“立”与“破”都更为重要,这不仅关系到房地产的稳定,也关系到经济、社会的稳定。
(江夏区纸坊街道办事处 王皓天)
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